Hypotheek met of zonder NHG

Je hebt de mogelijkheid om een bestaande koopwoning te kopen of in te trekken in een nieuwbouwwoning. Een bestaande woning die je koopt op basis van kosten kopen, is door de 6% overdrachtsbelasting behoorlijk duurder dan een nieuwbouwwoning waarbij je vrij op naam koopt. Hierna sta je voor de keuze of je de hypotheek die nodig is met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (N.H.G.) wilt afsluiten. Je hebt deze keuze niet als het hypotheek hoger dan 250.000 euro bedraagt. Bij een bestaande woning mag de koopsom niet hoger zijn dan 223.214 euro en de kosten koper bedragen dan maximaal 12%. Bij een nieuwbouwwoning mag de koopsom niet hoger zijn dan 231.481 euro. De vrij op naam kosten bedragen dan maximaal 8%. De kosten voor de hypotheekakte, NHG, taxatie en afsluitprovisie zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Deze kosten kunnen na het passeren van de hypotheek bij de notaris, in het daarop volgende jaar opgegeven worden bij de belastingdienst door middel van het belastingformulier. Afhankelijk van het belastingtarief wordt vervolgens een gedeelte van deze kosten terugbetaald aan de koper. Het vrij beschikbare bedrag van 2.819 euro moet gebruikt worden voor verbetering van de woning om de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar te houden. Dit alles is geregeld in de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 waarin staat opgenomen dat de betaalde hypotheekrente alleen fiscaal verrekenbaar is, op voorwaarde dat de lening wordt gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van de woning. Echter, het is ook mogelijk om dit bedrag te gebruiken om bijvoorbeeld een bed te kopen, je moet dit bedrag dan wel als consumptief krediet opgeven. Veel mensen doen dit niet en komen in de problemen wanneer de belastingdienst vraagt om de bonnen aan te tonen, deze bewijslast ligt altijd bij de huiseigenaar. Bij een nieuwbouwwoning wordt het hypotheekbedrag niet direct overgemaakt naar de aannemer, dit bedrag wordt eerst in depot gestort. De aannemer stuur een nota van de werkzaamheden die hij heeft verricht en de koper stuurt deze vervolgens door naar de geldgever, waarna deze het bedrag overmaakt aan de aannemer. Het bedrag in depot wordt hierdoor steeds minder. Je betaalt hypotheekrente over het hypotheekbedrag, maar krijgt ook een rentevergoeding over het bedrag in depot. De meeste geldgevers hanteren hier een verschil van 1%, waardoor hypotheekadviseurs in hun berekening uit gaan van 1% van de koop aanneemsom per kwartaal.

gelukkig gezin met lening

Vrij beschikbaar bedrag

Het vrij beschikbaar gedrag moet officieel bij een hypotheek met NHG worden teruggestort waardoor het hypotheekbedrag minder wordt. Aangezien van te voren niet precies te berekenen is welk bedrag er nodig is voor het renteverlies tijden de bouw, kan het vrij beschikbare bedrag daarvoor gebruikt worden, wat geen probleem oplevert volgens de voorwaarden van de NHG. Er zijn ook mensen die voordat de woning gereed is het vrije beschikbare bedrag gebruiken voor bijvoorbeeld een douche. De geldgever moet dan deze opname voor de douche weigeren, want hij moet er op toezien dat alles volgens de regels van de NHG verloopt. In het geval deze opname voor de douche toch wordt goedgekeurd leidt dit niet tot waardevermindering van de woning. Toch is er in dit geval sprake van een hypotheek zonder NHG, want als deze douche in het eerdere kostenplaatje meegenomen was, was NHG niet mogelijk geweest. Achteraf is het dus mogelijk dat de hypotheek alsnog omgezet wordt naar een hypotheek zonder NHG. De hypotheekrente wordt dan aangepast en gemiddeld 0,4% hoger.

hypotheek met nhg

Vangnet

Het voordeel van een hypotheek met NHG is dat er bij financi‘le problemen een vangnet is. financi‘le problemen kunnen ontstaan bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding. Een geldgever kan meewerken (niet verplicht) door maandelijks bij te springen in de maandlasten, wat door middel van een extra lening bovenop het hypotheekbedrag gebeurt. De duur van deze lening is maximaal 2 jaar. Nadeel is wel dat de hypotheekrente over dit bedrag niet fiscaal aftrekbaar is. Als huiseigenaar ben je verplicht er alles aan te doen om uit deze geldproblemen te komen. In overleg met de geldgever kan eventueel een betalingsregeling getroffen worden, maar wanneer dit niet lukt is het verstanding om een makelaar in te schakelen en het huis te verkopen. Op de vrije markt levert de woning meer op dan wanneer deze gedwongen moet worden verkocht, wat van toepassing is als beide partijen geen andere mogelijkheid meer zien. De opbrengt van de gedwongen verkoop kan onvoldoende zijn om de hypotheek en extra lening af te lossen, de restandschuld wordt dan door het Waarborgfonds Eigen Woningen (W.E.W) betaald aan de geldgever. Je hebt nu een schuld bij het Waarborgfonds , welke kwijtgescholden kan worden wanneer blijkt dat je er alles aan hebt gedaan om de schuld en betalingsproblemen zoveel mogelijk te beperken of te voorkomen.